Рынок недвижимости в Болгарии за ІІІ-ью четверть 2011 г.: Три года с начала кризиса

Ровно 3 года спустя начала мирового финансового и экономического кризиса, ключевые аспекты происходящего на рынке недвижимости в Болгарии за прошедшую четверть можно обобщить следующим образом:

• Цены на недвижимость продолжают снижаться и в этом году, но более медленными темпами по сравнению с предыдущими годами.
• Спрос в основном на наиболее дешевую и выгодную недвижимость во всех сегментах рынка. Спрос на исключительно выгодную недвижимость, как среди болгар, так и среди иностранцев.
• С начала кризиса цены на квартиры в Софии упали на 40%, в Банско – на 55%, а на Солнечном берегу на 50%.
• Основные покупатели все также болгары и русские.
• Покупают в основном квартиры в Софии по цене до 50 000 Евро, а в сделках с курортной недвижимостью цены варьируют между 15 000 и 40 000 Евро.
• Качественные и пригодные для проживания сельские дома вызывают интерес покупателей, а сделки заключаются по ценам между 10 000 и 45 000 Евро.
1. София

Рынок недвижимости в столице был среди первых локальных рынков Болгарии, отреагировавших на тенденцию увеличения объема продаж еще в начале 2011 г. После уверенного старта года, в летние месяцы мы заметили относительное замедление темпов продаж и несмотря на то, что заключенных сделок все-таки больше по сравнению с тем же периодом прошлого года, данный рост ничтожно мал на фоне реализованных сделок БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС. Данные Регистрационной службы, однако, показывают, что есть 19%-ный спад числа продаж в Софии по сравнению с прошлым годом.

Вместе с тем спрос на недвижимость в Софиии изменился. Если в первой половине года наблюдались повышенный спрос и сделки с недвижимостью, как в высоком ценовом классе по цене около и выше 100 000 Евро, так и в самом низком ценовом классе, то в прошедшей четверти года спрос был сосредоточен преимущественно на небольших и дешевых квартирах до 50 000 Евро.
Значительно реже доходило до сделок по цене между 50 000 и 80 000 Евро, а сделки по цене свыше 80 000 Евро почти отсутствовали. Т.е. на данный момент видна активность лишь в самом низком ценовом сегменте жилой недвижимости в Софии.

Средняя цена заключаемых в столице сделок в третьей четверти 2011 г. – 750 Евро. Во второй четверти 2011 г. – 850 Евро, а в третьей четверти 2010 г. – 840 Евро за кв.м. Средняя общая покупная цена апартаментов в Софии в 2011 г. составляет 53 200 Евро, а данные прошедших лет следующие:

2010 – 76 000 Евро
2009 – 74 500 Евро
2008 – 96 200 Евро

Цены на жилье в Софии стабилизировались в течение почти года – с лета 2010 – с уровней 840-870 Евро, при этом за последние месяцы видно более низкая средняя цена, которая скорее является результатом наступившего изменения на рынке и переориентация к покупке только наиболее дешевого жилья, нежели реализованного спада цен на недвижимость. Также, если посмотреть ретроспективно, в третьей четверти каждого года покупают преимущественно самые дешевые объекты недвижимости, что становит вычисленные в этом периоде цены самыми низкими каждый год. Интересно проследить за данной тенденцией, будет ли она снова результатом цикличности или продолжится она и в последующие месяцы.

На основе цен предложений квартир в Софии, индекс компании БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС при основе 11.2008 г. = 100 в сентябре месяце 2011 стоимостью 57.32, т.е. цены предложений в столице упали на свыше 40% по сравнению с пиковыми докризисными показателями. То же самое показательно и на основе реально заключенных сделок: цены в Софии упали с 1340 Евро за кв.м. в 2008 г. до 810 Евро за кв.м. за первые 9 месяцев 2011 г. – накопившийся спад с начала кризиса - 39.5 %.

Средняя цена, по которой объявлялись на продажу апартаменты в Софии в 2011 г. - 942 Евро за кв.м., при этом еще в январе цены предложений упали ниже психологического барьера 1 000 Евро за кв.м. в сентябре, среднемесячная предлагаемая цена апартаментов в Софии по данным сайта БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС уже 857 Евро за кв.м.

2. Курортная недвижимость
В летний период обычно увеличивается активность в сегменте морской курортной недвижимости, этот год не был исключением. Все-таки кроме повышенного интереса и завершающегося сравнительно успешно летнего сезона продаж недвижимости, в основном на южном побережье Черного мора, следует отметить ощущаемый спад цен на квартиры в крупнейшем зимнем курорте Болгарии – Банско, которые по последние месяцы привлекают интерес покупателей.

2.1 Морские курорты
Как и во второй четверти и в третьей четверти 2011 г. объем продаж в районе южного побережья Черного моря, преимущественно в районе курортного комплекса Солнечный берег сосредоточен в основном на курортную морскую недвижимость. Основные причины – снижение цен и большое количество предлагаемых на продажу объектов.

Почти все сделки на болгарском черноморском побережье в третьей четверти года заключены с русскоязычными клиентами. Русские покупатели – основные игроки на рынке морской курортной недвижимости в течение всего 2011 г. Несмотря на то, что есть спрос, предпочтение отдается квартирам по низкой цене, при том за последние месяцы наблюдается даже дополнительное уменьшение бюджетов при покупке. Сделки осуществляются с апартаментами между 15 тыс. и 40 тыс. Евро, преобладают цены между 15 тыс. и 25 тыс. Евро. Редко доходит до покупок стоимостью свыше 30 000 Евро.

Средняя цена купленных квартир в прошедшей четверти в районе Солнечного берега составляла 29 780 Евро (по сравнению с 31 720 Евро во второй четверти 2011 г.), а на основе цены за кв.м. – 512 Евро – без изменений по сравнению с предыдущими периодами. С середины 2010 г. усредненная цена апартаментов на Солнечном берегу и районе курорта варьировали между 510 и 515 Евро за кв.м. Цены купленных квартир межу 350 Евро и 800 Евро за кв.м.

Индекс БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС цен предложений в крупнейшем морском курорте Болгарии – Солнечный берег к 9.2011 г. стоимостью 52.39 при основе 12.2008 г. = 100. За прошедшие месяцы цены предлагаемых на продажу апартаментов на Солнечном берегу остались без изменений. Накопленный спад цен данного типа недвижимости по сравнению с пиковыми показателями в 2008 г. почти 50%. Приблизительно такой же спад цен высчитан и на основе реально заключенных сделок – 54%.

За прошедшие 9 месяцев с 2011 г. апартаменты на Солнечном берегу предлагаются по цене в среднем 750 Евро за кв.м. и 51 500 Евро (усредняя цена объявленной на продажу квартиры). Для сравнения, на основе реально заключенных сделок в 2011 г., цены на апартаменты на Солнечном берегу составляют 514 Евро на кв.м. и 32 340 Евро за купленный апартамент. Это показывает, что все еще есть разница между ценами предложений и ценами, по которым сделки заключаются. Но вместе с тем, покупки квартир в районе Солнечного берега осуществляются преимущественно в самом низком ценовом сегменте, в то время как предлагаются и объекты по разнообразным ценам между 400 и 1000 Евро за кв.м.

Интерес к курортам северного побережья Черного моря все еще слабый, по причине высоких цен и не столь большого предложения объектов на продажу по выгодной цене.

2.2. Горнолыжные курорты
Вслед за слабым зимним сезоном 2010/2011 г. для сделок с недвижимостью в горнолыжных курортах, с мая месяца 2011 г. цены предлагаемых на продажу квартир в Банско были скорректированы и упали примерно на 10% по сравнению с предыдущими месяцами, что привело к повышенному интересу к недвижимости на этом зимнем курорте в летние месяцы и заключению большего числа сделок, чем в зимний период. В сентябре 2011 г. усредненная цена квартир в Банско составляла 584 Евро за кв.м.

Индекс БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС цен предложений апартаментов в Банско за сентябрь 2011 г. стоимостью 45.64 при основе 11.2008 = 100. Это показывает, что цены предлагаемых апартаментов на продажу упали примерно на 55% по сравнению с их наивысшими показателями в 2008 г. Таковым является и накопленный спад на основе реально заключенных сделок – от 1100 Евро за кв.м. в 2008 г. до 505 Евро за кв.м. в 2011 г.

Усредненная цена проданных квартир в Банско за прошедшую четверть составляет 33 280 Евро (при 27 000 Евро во второй четверти), при этом усредненная цена за кв.м. составляет 467 Евро (при цене в среднем за предыдущую четверть 460 Евро за кв.м.). Это полностью меблированные апартаменты в работающих комплексах.

Как показывают данные, цены на основе реально заключенных сделок сохраняются без изменений, что показывает, что при сближении предлагаемых цен и реальных рыночных цен, интерес покупателей увеличивается, в то время как при высоких ценах предложений до покупок и переговоров не доходит.

За прошедшую четверть нет осуществленных сделок в Боровце и Пампорово, а корректирование цен в этих курортах не столь ощутимо как в Банско.

3. Недвижимость в сельской местности
Объемы реализованных продаж объектов сельской недвижимости в третьей четверти остаются одинаковыми в первой и второй четверти года, т.е. нет значительных изменений в данном сегменте рынка. Разница лишь в средней цене заключенных сделок, которая за последние месяцы составляет 20 450 Евро, в то время как в предыдущие 2 четверти она варьировала между 16 000 и 17 000 Евро. Разница в цене – результат преобладающих покупок более качественных, годных для проживания сельских домов, в основном возле моря (Бургас и Варна) и недалеко от крупных городов Пловдив, Стара Загора и Велико Тырново. Приобретенные дома такого типа по цене между 15 000 и 45 000 Евро. наиболее дешевые проданные сельские дома в районе г. Ямбол и Елхово, где усредненная цена составляет примерно 10 000 Евро, но нередко встречаются и предложения домов по цене около 5 000 Евро.

Основные покупатели недвижимости в сельской местности, наподобие курортной недвижимости – русские. Они ищут в основном годные для проживания дома по цене между 15 и 40 000 Евро, что объясняет более высокие цены купленных объектов сельской недвижимости за прошедшие месяцы. Теперь, в отличие от предыдущих лет, есть большой выбор качественных, подходящих для проживания объектов сельской недвижимости по очень хорошим ценам. Раньше предложение таких домов было сильно ограниченным, а теперь у покупателей есть выбор.

Продавцы в основном британцы, при этом по данному показателю рынок сельской недвижимости во многом похож на курортный. Много британских владельцев недвижимости в течение уже 2-3 лет не могут реализовать более высокие цены.

Средние цены проданных объектов недвижимости в сельской местности за третью четверть по регионам:

• Область Бургас – 37 100 Евро
• Область Варна и Добрич – 26 000 Евро
• Область Ямбол - 9600 Евро
• Область Ст. Загора – 14 500 Евро
• Область Пловдив – 19 500 Евро
• Область Велико Тырново – 23 500 Евро

4. Покупатели и национальности
Основные покупатели все также болгары и русские. Болгары покупают в основном недвижимость в крупных городах страны, в основном в Софии, а россияне пользуются исключительно выгодными ценами на курортную и сельскую недвижимость, и покупают объекты с целостной отделкой и меблировкой в основном на море за 450-500 евро за кв.м.

Британцы в основном продают. Лишь немногие интересуются покупкой дешевой недвижимости в сельской местности (до 10 000 Евро) или квартирами в Банско или около Солнечного берега по цене до 20 000 Евро – их бюджеты более ограничены, чем бюджеты русских.

Спрос на недвижимость в Болгарии со стороны покупателей из других стран почти отсутствует, что приводит к более трудному восстановлению рынка от кризиса, так как он во многом зависит от иностранного спроса.

---
Авторское право: 2011 Bulgarian Properties Ltd. Все права защищены. Для дополнительной информации или совета, пожалуйста, свяжитесь с нами по тел. : +359 2 9 11 50 или по эл. почте: info@bulgarianproperties.com. Использование данной статьи со стороны третьих лиц допускается только при наличии надлежащей цитаты из источника www.BulgarianProperties.com и Автора статьи. Данные в этом материале собраны Автором и Bulgarian Properties Ltd. и представлены только с информативной целью. Мы приложили все усилия для обеспечения точности данных. Однако, Bulgarian Properties Ltd. не может нести ответственность за утрату или повреждение в результате решений, сделанных на основе этой статьи.
© Bulgarian Properties Ltd. 2011