Спрос и предложение определяют стоимость недвижимости

Реальная цена недвижимости определяется спросом и предложением. И тем не менее, точнее всего оценит ситуацию, конечно, эксперт. Журнал «Имам имот» задал несколько вопросов по этой теме Оперативному директору компании БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС Полине Стойковой:

- Можно ли сказать, что сделки, заключаемые в Болгарии, уже приближаются к реальной стоимости объектов недвижимости?

Последние данные, основанные на реальных предложениях и сделках БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС, показывают, что все еще расходятся ценовые уровни предложений и ценовые уровни заключаемых сделок. Это расхождение варьирует между 5 и 15% для разных районах и типах недвижимости. На 20% в среднем упали цены объектов недвижимости по стране за 1 год по отношению уровней предложений на сайте БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС. В то же время отмеченный спад цен на основе реально заключенных сделок за 2009 г. по сравнению с 2008 г. составляет 36%.

Есть спад разницы между ценами предложений и ценовыми уровнями сделок с начала 2009 года, когда сделки заключались по ценам на 20-30% более низким, чем уровни предложений. Т.е. рынок уверенно идет к завершению процесса перенастройки цен и нахождению рыночных стоимостей.

Вес еще остается вопрос какова реальная стоимость объектов недвижимости в Болгарии. Может быть, рынок уже близок к нахождению равновесия. Мы считаем, что до середины 2010 г. этот процесс завершится и рынок достигнет дна, после чего в случае позитивного развития экономики, можем ожидать рост числа заключенных сделок и стабильные цены.

- В сущности как мы можем узнать, сколько стоит наша недвижимость?

Это очень деликатный и существенный вопрос для всех нас. Не только для людей, которые на данный момент продают недвижимость, а также и для всех владельцев недвижимости в Болгарии, которые по официальным данным составляют приблизительно 90% населения Болгарии. Сколько стоит наша недвижимость и какова стоимость наших активов?

Определяя рыночную стоимость недвижимости, из-за динамики рынка и сложности указание конкретных формул и методов оценки, следует учитывать множество факторов. Например – цены проданных соседних схожих объектов недвижимости, данные экспертов о усредненных ценах о данном типе недвижимости и районе, данные НСИ (Национального статистического института), дополнительные плюсы и минусы недвижимости, которые бы снизили или повысили цену по сравнению с средней ценой, характеристики района и инфраструктура, наличие или отсутствие меблировки и др. Наша компания регулярно предоставляет бесплатные данные о состоянии рынка, которые доступны для каждого и которые могут быть использованы для ориентира.

Владельцы недвижимости могут и самостоятельно изучить все вышеуказанные параметры и сделать самостоятельную оценку собственности, что может послужить ориентиром.
Однако, если необходима точная оценка стоимости с целью продажи, советуем продавцов обратиться к эксперту данной области.

- Рынок сравнительно сузился и в некоторых регионах или жилых районах нет достаточно сделок, на которые бы можно было опереться, для того, чтобы определить какую-нибудь тенденцию или усредненную стоимость. Как это можно преодолеть?

В таких случаях действуют на уровне интуиции. Сегодня интуиция играет очень важную роль, а когда она сочетается с опытом профессиональных риэлторов-консультантов и данными конкретной недвижимости, можно получить реальную оценку. Все-таки рынок очень быстро дает сигналы – реальна ли данная цена или нет, и стороны сделки имеют полную свободу вести переговоры. Т.е. недвижимость предлагается по данной цене. Если отсутствует интерес со стороны потенциальных покупателей, значит цена высокая. Если интерес огромный – значит покупатели считают данную цену выгодной. Продавцу следует решить, как поступать и всегда может рассчитывать, на совет с нашей стороны.

Важно подчеркнуть, что несмотря на кризис, рынок недвижимости сильно информативно развит. Потенциальные покупатели постоянно следят за предложениями, и при появлении привлекательной недвижимости, интерес - налицо. Мы, в качестве агентства недвижимости, покрываем территорию всей страны и предлагаем любые типы недвижимости, и можем сказать, что есть интерес к выгодным предложениям – все же есть разнообразные покупатели и по национальности и по интересам.

- Каковы угрозы отсутствия реальной оценки?

Опасность может наступить при покупке или продаже, если стороны непрофессионалы в этой сфере и не работают с агентством недвижимости. Т.е. есть угроза того, чтобы продать слишком дешево или купить слишком дорого.

Но это угроза касается всех видов сделок – отсутствие информации и рыночной оценки может поставить одну из сторон по сделке в невыгодную позицию. Но именно на этом и держится торговля – на неравномерном распределении информации.

Это неравномерное распределение информации, однако, можут просуществовать только при неустановленном, неурегулированном рынке, о котором нет информации. Рынок недвижимости был таким 6-7 лет назад, но на сегодняшний день общество исключительно хорошо информировано и человек очень легко находит информацию.

Если продавцы и покупатели работают с профессиональными агентствами недвижимости, то опасность отсутствия оценки будет минимальна, так как в этом и заключается работа агентства – дать совет о цене и помочь во время переговоров в целях достижения самых выгодных параметров сделки.

- Какова практика Вашей компании для оценивания объектов недвижимости, которые Ваши клиенты предлагают или ищут?

При оценивании объектов недвижимости, мы учитываем конкретные параметры недвижимости, местоположение, инфраструктура, индивидуальные характеристики, усредненные цены для данного типа недвижимости и района (у нас есть собственная статистика, но пользуемся и внешними источниками), временной диапазон для продажи и др.

Практики меняются сообразно конъюнктуре рынка. Могу сказать, что для успешных сделок с начала кризиса до сегодняшнего дня мы рассчитывали в основном на свой опыт, интуицию и прямые наблюдения наших риэлторов-консультантов о рынке. Нет определенной формулы, которая в этих условиях бы давала надежную оценку и гарантию выгодной продажи. Все более важную роль играет личная оценка риэлтора-консультанта и его чутья относительно конкретной недвижимости и возможности его реализации.

Очень важную роль при оценивании рыночных стоимостей, в том числе при содействии для развития рынка недвижимости, играет осведомленность продавцов и покупателей о том, что предлагается с одной стороны и на что есть спрос с другой стороны, для того, чтобы обе стороны встретились на определенных ценовых уровнях. Иначе нет рынка, а когда нет рынка, нет и рыночной стоимости и оценки.


Посмотрите наши ЛУЧШИЕ ВЫГОДНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Посмотрите наши предложения НЕДВИЖИМОСТИ ПО СНИЖЕННЫМ ЦЕНАМ

  прочитайте больше статьи