Анализ рынка болгарской недвижимости от БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС за ІІІ четверть 2010 г.: Стабилизация

I. ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА

За два месяца до конца 2010 г. можем обобщить, что этот год, возможно, станет нулевым на рынке недвижимости в Болгарии с точки зрения того, что нет существенного изменения, как в объемах сделок, так и в ценах проданных и предлагаемых объектов недвижимости по сравнению с 2009 г.

Конечно, этот год не без значения для рынка – достижения баланса и стабильности – это важный момент, особенно после периода бума, и последовавшего значительного спада цен на недвижимость в 2009 г. С этой точки зрения 2010 г. дал глоток воздуха всем игрокам на рынке, у которых было время настроиться к новой рыночной реальности, пораздумать, принять решения и разработать план действия на будущее.

После разносторонних сигналов, которые рынок недвижимости дал во втором квартале года, объемы сделок вернулись на уровни, на которых они сбалансировались в середине 2009 г. Объемы сделок, однако, не успели вернуться до уровней марта и апреля, которые по данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС были рекордными для периода с начала кризиса.

В разных сегментах рынка отмечаются разные тенденции – от сохранения уровней и роста цен и объемов сделок, до спада. Все еще нет убедительных и четко выраженных тенденций начавшего восстановления, что еще раз показывает, что выход на рынка из кризиса вероятнее всего будет продолжительным процессом.

Основные тенденции за третий квартал 2010 г. можно обобщить следующим образом:

• Увеличение продаж в Софии по сравнению с летом 2008 г. Цены на основе реализованных сделок по средней цене от 840 евро за кв.м. Спад цен по сравнению с второй четвертью 2010 г. составляет 3.5%

• Активизация продаж в областных городах Бургас, Пловдив, Велико Тырново и др. С начала кризиса рынок в этих городах попали в стагнацию, а продажи осуществлялись в основном в Софии.

• Увеличение продаж объектов морской курортной недвижимости на 20% по сравнению с продажами летом 2009 г. без изменений ценовые уровни и предпочтения покупателей по сравнению с прошлым годом и предыдущими периодами этого года.

• В сегменте недвижимости в сельской местности – спад на 13% осуществленных сделок с июля месяца по сравнению с тем же периодом 2009 г. Цены объектов сельской недвижимости упали на 20% по сравнению со второй четвертью года, когда данный тип недвижимость отметил рост.

II. ХАРАКТЕРИСТИКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ОТДЕЛЬНЫХ СЕГМЕНТАХ РЫНКА

1. Городская недвижимость

1.1. Продажа жилой недвижимости в г. София

Усредненная цена проданных апартаментов в Софии за третью четверть 2010 г. составляет 840 евро за кв.м. – на 30 евро за кв.м. более низкая цена, чем средняя за вторую четверть года. Это показывает, что спад цен за апартаменты в Софии уменьшился и на основании реально заключенных сделок за третью четверть по сравнению со второй составляет 3.5%. Т.е. за последние месяцы есть минимальное изменения цен на квартиры в Софии.

По сравнению со второй четвертью 2009 г. спад составляет 11% (средняя цена в третьей четверти 2009 г. – 945 евро). Спад цен, который мы отметили во второй четверти по сравнению с первым, составил 16%.

Самая низкая усредненная цена проданных квартир в Софии была отмечена нашей компанией в августе 2010 г. – 740 евро за кв.м., когда спрос был сосредоточен в основном на дешевую недвижимость. В сентябре оживился спрос и на квартиры премиум класса в Софии, что способствовало увеличению средней цены проданных в столице апартаментов до 997 евро за кв.м.

Больший спад, чем тот, отмеченный за кв.м. при средней общей цене купленных в этом периоде апартаментов в Софии. Средняя цена проданных апартаментов в третьей четверти составляет 70 750 евро, что на 18% ниже средней цены, чем та во второй четверти 2010 г. (тогда средняя цена была 86 000 евро).

До сделок все еще во многих случаях доходит после соглашения о скидке в цене - эти скидки в пределах 5-10%.

Объем продаж в Софии в третьей четверти увеличился на 10% по сравнению со второй четвертью 2010 г. Летом 2010 г. рынок был более активный, чем в период летнего затишья, которое мы наблюдали предыдущие годы.

1.2. Аренда жилой недвижимости в г. София

Средняя арендная плата за квартиру в Софии за вторую четверть года составляет 520 евро. Есть рост уровней арендных плат по сравнению со второй четвертью года - на 480 евро в месяц (в среднем) – что составляет рост на 8%. Это результат в основном активизирования интереса и заключения сделок по аренде в высоком ценовом сегменте. На данный момент интерес к арендам направлен на низкий ценовой сегмент, между 200 и 400 евро в месяц и между 700 и 900 евро в месяц.

Одновременно с этим рынок аренд в Софии отмечает значительное увеличение объема сделок за третью четверть года по сравнению с предыдущими. По данным агентства LUXIMOTI возвращается интерес и со стороны менеджеров разных компаний.

1.3 Продажа жилой недвижимости в остальных крупных городах

В последние несколько месяцев отмечается рост продаж в меньших областных городах Болгарии - Бургас, Пловдив, Велико Тырново и др. С начала кризиса эти рынки были под влиянием стагнации, а продажи осуществлялись в основном в Софии. Квартиры в этих городах покупают по цене от 25 000 и 40 000 евро, при цене в среднем около 500-600 евро за кв.м. исключение - г. Варна, который держит самые высокие цены в стране и рынок там не столь динамичный, как в Софии.

Средние цены за кв.м. проданных квартир по данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС:

Варна - 920 евро за кв.м.
Бургас - 650 евро за кв.м.
Пловдив - 650 евро за кв.м.
Стара Загора - 550 евро за кв.м.
Велико Тырново - 500 евро за кв.м.

2. Курортная недвижимость

2.1. Курортная недвижимость на море

Число продаж недвижимости на летних курортах Болгарии увеличивается обычно летом. В этом году отмечается рост осуществленных продаж в среднем на 20% на северном и южном побережье Болгарии, по сравнению с летом 2009 г. все еще преобладают покупки дешевых апартаментов цены около 20 000 и 40 000 евро. Мы организуем смотровые туры почти ежедневно, но покупатели все еще нерешительны и просматривают большое число объектов, перед тем, как сделать свой выбор, т.е. до сделок все еще доходит после долгого исследования.

Средняя цена проданных за последние 3 месяца квартир в районе к.к. Солнечный берег - 38 000 евро. Средняя цена за кв.м. проданных апартаментов - 510 евро, при этом цены за кв.м. варьируют между 370 и 770 евро за кв.м. в более низком ценовом сегменте находятся квартиры недалеко от Солнечного берег, а по цене свыше 500 евро за кв.м. – преимущественно курортные квартиры с отделкой и целостной меблировкой.

Эти данные показывают, что нет существенного изменения в ценовых уровнях проданных апартаментов на море в летний период 2010 г. по сравнению с предыдущим летом и прошедшими четвертями 2010 г. Есть увеличение числа сделок, что является хорошим индикатором об активизации данного сегмента рынка, который был значительно затронут кризисом.

2.3 Банско

Продажи апартаментов остаются на тех же уровнях, как и весной 2010 г., соответственно средние цены от 650 евро за кв.м. и средняя цена продаж за апартамент от 41 100 евро.

3. Недвижимость в сельской местности

Средняя цена проданных объектов сельской недвижимости за третью четверть 2010 г. - 11 630 евро, спад на 20% по сравнению со средней ценой за вторую четверть 2010 г.

Движение средних цен проданных объектов недвижимости в сельской местности в 2010 г:

1-ая четверть – 9 640 евро
2-ая четверть – 14 600 евро
3-ья четверть – 11 630 евро

И объем реализованных сделок с сельской недвижимостью в третьей четверти 2010 г. отмечает спад на 13% по сравнению со второй четвертью этого года. Это нетипично для летнего периода, которое традиционно является активным сезоном для продаж объектов недвижимости в сельской местности.

Статистика БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС показывает:

Средняя цена осуществленных сделок с сельской недвижимостью за третью четверть 2010 г.: 11 630 евро при средней цене за вторую четверть 14 600 евро

Спад цены за третью четверть по сравнению со второй 2010 г.: -20%

Спад в объеме сделок с сельской недвижимостью по сравнению со второй четвертью 2010 г.: -13%

Накопленный спад средних цен за сельскую недвижимость за 2010 г. сравнению с 2009 г.: -16%

Рост заключенных сделок с сельской недвижимостью за 2010 г. по сравнению с 2009 г.: +43%

Движение средних цен на недвижимость в сельской местности за последние несколько лет:

Средние цены и рост по сравнению по сравнению с предыдущим годом:
• 2004 г. – 11 300 евро
• 2005 г. – 15 450 евро +37%
• 2006 г. – 18 510 евро +20%
• 2007 г. – 24 800 евро +34%
• 2008 г. – 30 800 евро +24%
• 2009 г. – 14 300 евро -53,5%
• 2010 г. до сентября в том числе – 11 950 евро -16%

III. Снижение средних цен предложений недвижимости – приблизительно ¼ предложений на продажу предлагаются по сниженной цене

После активной коррекции цен предложений во второй половине 2009 г., в 2010 г. скидки цен предложений минимальны. Кроме того, большинство новых предложений на продажу объявляются на продажу напрямую по их реальной актуальной рыночной цене. Это показывает, что мы наблюдаем новый завершенный цикл спада цен на недвижимость, который начался в конце 2008 г. и длился около полтора года.

Доля предложений со скидками в стране к 30.09.2010 г. составляет 24% от активных предложений на сайтах БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС и LUXIMOTI. Для сравнения - в начале 2010 г. их доля составляла 18%, т.е отмечаем рост 6% числа предложений по сниженной цене за все 9 месяцев 2010 г. Цены снижены в основном на объекты недвижимости, которые были оценены намного выше, чем позволяют нынешние рыночные условия, это недвижимость, которая практически находилась вне рынка в 2009 г.

Среднее снижение цен предложений в стране составляет 22%, при этом в начале года оно составляло 20%. Т.е. в 2010 г. мы замечаем минимальное увеличение для скидок в среднем лишь на 2%.

София - средний процент скидок цен предложений на данный момент составляет 22%, а в начале 2010 г. составлял 17%. Т.е у нас есть 5% средний спад цен объектов недвижимости в Софии в 2010 г. Для Варны среднее снижение цен составляет 19%, снова выросла на 5% в 2010 г.

Четко выражена тенденция спада темпов снижения цен предложений в 2010 г. Рынок сбалансировался на определенных ценовых уровнях и на данный момент все выжидают, чтобы узнать налицо ли все признаки увеличения объемов сделок, что будет являться сигналом восстановления рынка. В некоторых сегментах рынка увеличение объемов уже факт, а в других (например в секторе сельской недвижимости) отмечается уменьшение числа продаж. Есть и много предложений, которые ушли с рынка – попробованы определенные ценовые уровни и после того, как сделки не осуществились, продажа была остановлена на данный момент.

По типам недвижимости по всей стране средние снижения цен предложений с 2009 г. на данный момент следующие:

• апартаменты - 18%, при этом наибольшее снижение цен отмечено за двухкомнатные квартиры и двухуровневые апартаменты - на 20%, а наименьший спад отмечен для самых маломерных и просторных апартаментов.
• дома - 22%
• земля - 26%, для сельскохозяйственных участков отмечен спад 30%
• офисы - 28%
• магазины - 30%

Видно, что наиболее незначительным является спад в сегменте квартир, которые хоть и в условиях кризиса, пользуются высоким спросом среди покупателей, для решения основных потребностей в жилье.

---
Авторское право: 2010 Bulgarian Properties Ltd. Все права защищены. Для дополнительной информации или совета, пожалуйста, свяжитесь с нами по тел. : +359 2 9 11 50 или по эл. почте: info@bulgarianproperties.com. Использование данной статьи со стороны третьих лиц допускается только при наличии надлежащей цитаты из источника www.BulgarianProperties.com и Автора статьи. Данные в этом материале собраны Автором и Bulgarian Properties Ltd. и представлены только с информативной целью. Мы приложили все усилия для обеспечения точности данных. Однако, Bulgarian Properties Ltd. не может нести ответственность за утрату или повреждение в результате решений, сделанных на основе этой статьи.
© Bulgarian Properties Ltd. 2010.