Болгария 2011/2012: оптимистичный спад

Если взять за точку отсчета 2008 год, когда цены на рынке недвижимости Болгарии были максимальны, то к сегодняшнему дню они потеряли в среднем 50%.
За последний год изменений практически не было – точнее, минимальных статистических колебаний не заметили покупатели. Последние, кстати, преимущественно из России.

Эксперты и аналитики констатируют: 3 года спустя после начала кризиса все еще не видно убедительных сигналов восстановления рынков недвижимости не только в Болгарии, но и в большинстве стран мира. После оптимизма и ожиданий экономического роста с начала 2011 г., последние месяцы принесли неуверенность. Она развивается на фоне бушующего долгового кризиса в Европе и сниженных кредитных рейтингов ряда стран и крупных европейских и мировых банков. Российские покупатели проявляют на этом фоне все большую активность.

Посткризисный кульбит
Начавшийся в конце 2010 г. небольшой экономический рост помог рынку недвижимости начать плавное восстановление от кризиса в первой половине 2011 г.
Это иллюстрировалось увеличением объема сделок с недвижимостью, замедлением темпа спада цен, вместе с тем и проценты по ипотечным кредитам установились на более низких уровнях.

По данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС, падение цен на недвижимость на основе реальных сделок продолжилось и в 2011 г. и в среднем за год составило 8% по
сравнению с 2010 г. Для сравнения – средний спад цен в 2010 г. составил 8,3%, а в 2009 – 36%.

По итогам 2011 года аналитики выделили следующие главные моменты:
• 8% – средний спад цен на квартиры в стране по сравнению с 2010 г.
• 15% – рост числа реальных продаж по стране по сравнению с 2010 г.
• 10% – спад цен на квартиры в Софии. Спрос на квартиры в основном по цене €50 тыс.
• Спад цен и объемов продаж в Банско.
• 6% – спад усредненных цен купленных квартир на Солнечном Берегу и 20% – рост осуществленных продаж.
• Цены на дома в сельских районах страны вернулись на уровень 2005 г., при этом продажи уменьшились на 90%.
• Русские остаются самой многочисленной группой иностранных покупателей болгарской недвижимости.

Рынок Софии
Рынок недвижимости в Софии отличался ярко выраженной динамикой в первой половине 2011 г., тогда продажи выросли впервые с момента начала кризиса. Этот локальный рынок первым отреагировал на положительные к началу года тенденции и открыл тренд увеличения продаж по всей стране. К сожалению, данный тренд оказался неустойчивым, и сигналы усугубления долгового кризиса в Европе и начавшиеся негативные тенденции и новости с лета 2011 г. оказали свое влияние на покупателей недвижимости в Софии, с лета до конца года активность уменьшилась, и объемы продаж вернулись на уровень 2010 г.

Усредненные цены заключенных сделок по кварталам 2011 года выглядят так:
• 1 квартал – €830/кв. м
• 2 квартал – €850/кв. м
• 3 квартал – €750/кв. м
• 4 квартал – €730/кв. м

Сравнивая среднюю цену за кв. м за 2011 г. (€790/кв. м) с ценой в 2010 г. (€920/кв. м), можно увидеть спад цен примерно на 14%. Средняя цена проданных в 2011 г.
квартир в Софии составляет €61 500, что примерно на 20% ниже, чем средняя цена проданных в 2010 г. квартир – €76 тыс.

Интерес направлен в основном к дешевым квартирам, а цены купленных объектов недвижимости за последние несколько месяцев редко превышают €50 тыс.
Отмеченная Национальным институтом статистики (НСИ) средняя цена квартир в Софии составляет €750/кв. м за 2011 г., а за 2010 г. – €802/кв. м – 6,5%
спад в годовом исчислении.

Примерно 20% продаж в Софии в комплексах закрытого типа, преимущественно это квартиры по цене свыше €70 тыс. Около 25% сделок с квартирами в новостройках – Борово, Быкстон, Манастирски ливади.
Заметно увеличение интереса к квартирам в менее популярных районах – Красна Поляна, Овча Купел и др. в западной части Софии.

По сравнению с пиковыми показателями 2008 г. цены 2011 г. на 40% ниже.
Средняя цена, по которой предлагаются на продажу квартиры в Софии в 2011 г., составляет €923/кв. м.

Большие города
Интерес к недвижимости в других городах страны был относительно стабильным в 2011 г., но и там сохраняется тенденция спроса на дешевые квартиры, что способствует продолжающемуся спаду цен.

Усредненные цены сделок в крупных городах Болгарии
Варна 60 700 € (в 2011 г.) - 77 200 € (в 2010 г.)
Бургас 40 500 € (в 2011 г.) - 41 800 € (в 2010 г.)
Пловдив 42 700 € (в 2011 г.) - 43 400 € (в 2010 г.)
Велико Тырново 26 400 € (в 2011 г.) - 36 100 € (в 2010 г.)

Средняя стоимость кв. м жилой недвижимости в крупных городах Болгарии
Варна 760 € (в 2011 г.) – 807 € (в 2010 г.)
Бургас 598 € (в 2011 г.) – 612 € (в 2010 г.)
Пловдив 497 € (в 2011 г.) – 530 € (в 2010 г.)
Велико Тырново 373 € (в 2011 г.) – 418 € (в 2010 г.)

Наименьший спад цен в Бургасе – 2,2%, наибольший в Велико Тырново – 10,8%. В Варне и Пловдиве падение за 2011 год составило около 6%.
В целом за квартиру в крупных городах страны покупатели платили между €20 тыс. и €60 тыс. в 2011 г.
В высоком ценовом сегменте рынка, по данным LUXIMOTI, объем сделок был зафиксирован небольшой, но зато цены не падают. Строительство новых объектов и комплексов класса люкс на данный момент в Болгарии не ведется. Аналитики рынка делают выводы о том, что в последующие годы предложение такой недвижимости будет ограничено, что положительно повлияет на рост цен.

Курорты. Море, горы – тренд один
В 2011 г. Солнечный Берег лидировал по объему продаж среди всех остальных морских курортов. Продажи выросли примерно на 20% по сравнению с 2010 г., однако цены сделок упали. Средняя цена купленных квартир на Солнечном Берегу в 2011 г. составляла €29 200 при €36 500 в 2010 г., иллюстрируя двадцати процентный спад бюджетов, выделенных на покупку апартаментов на море. Усредненная цена за кв. м реальных сделок составляет €480 /кв. м при €510/кв. м в 2010. Спад – около 6%.

По сравнению с пиковыми показателями 2008 года понижение цен составило более 50%. В 2011 г. апартаменты на Солнечном Берегу предлагаются по усредненной цене €745/кв. м. €50 600 – средняя цена квартиры.
Интересен тот факт, что цены на соседнем курорте – Свети Влас – держат сравнительно высокие уровни даже во время кризиса. Там цены практически не падали ниже €1000/кв. м за последние 3 года, и на данный момент там цены выше, чем в Софии и Варне. Это и отличает Свети Влас – курорт с устойчивыми ценами
и возможностями вложить деньги в качественную недвижимость. К тому же это один из немногих курортных городов с хорошей инфраструктурой.

В целом, интерес к покупке недвижимости на море в основном заметен со стороны русскоязычных клиентов, которые находят исключительно выгодные объекты недвижимости – апартаменты с отделкой и меблировкой на море, готовые для пользования по цене до €40 тыс.

Что касается традиционно менее востребованной недвижимости на горнолыжных курортах, то в Банско по сравнению с 2008 годом цены упали на 55%. Усредненная цена предложения (за кв. метр) в 2011 г. – €700, цена предложения за объект – €42 100. Средняя цена сделки в 2011 г. составляла €35 тыс., а в 2010 г. – €42 800 – что иллюстрирует реальный спад на 18% в годовом исчислении. Цена за кв. м за 2011 г.
составляла €498, спад примерно на 25% по сравнению с 2010 г., когда цена составляла €650/кв. м. Однако такой «ценопад» в отчетах – просто-напросто результат спроса на дешевую недвижимость и сделок с ней. Да и объемы продаж в Банско в целом уменьшились.

Недвижимость в сельской местности
Интерес иностранцев к сельским домам Болгарии проснулся несколько лет назад и продолжает набирать обороты. Пока что на этом рынке «музыку заказывают» местные жители, иностранные покупатели в болгарской деревне, в отличие от побережья, чувствуют себя «в гостях».

Цены в районе г. Бургас и г. Стара Загора держат уровень 2010 г., а в некоторых областях – г. Пловдив, г. Ямбол, г. Кырджали и г. Плевен – виден спад. Интерес к селам в Северо-западной Болгарии в прошлом году был минимальным – ниже, чем в самый кризисный период для рынка недвижимости – 2009 г., так как интерес со стороны традиционных покупателей – британцев – в 2011 г. отсутствовал.

Средние цены реальных сделок на недвижимость в сельских районах в 2011 г.
Софийские села - €24 700
Область Варна и Добрич - €22 000
Область Бургас - €23 400
Область Пловдив - €13 500
Область Ст. Загора - €14 100
Область Видин - €9900
Область В. Тырново - €26 150
Область Ямбол - €7900
Область Кырджали - €9200
Область Плевен - €5200

Статистика показывает, что средняя цена заключенных сделок с сельской недвижимостью в 2011 г. составила €15 900, что на 37% выше, чем год назад, – за счет перехода спроса в более высокий ценовой сегмент. При этом число самих сделок с недвижимостью в сельской местности за год уменьшилось на 8%. Интересно, что ценовые уровни схожи с теми, что имели место в 2005 г., но при этом число продаж уменьшилось на 90% по сравнению с 2005 г.

Изменение средних цен на сельскую недвижимость по годам
2004 - 1300
2005 - 15 450 +37
2006 - 18 510 +20
2007 - 24 800 +34
2008 - 30 800 +24
2009 - 14 300 -53,5
2010 - 11 600 -18,8
2011 - 15 900 +37

Покупатели и национальности
Болгарские покупатели в 2011 г. приобретали в основном недвижимость в Софии. Сделки шли также в Варне, Бургасе, Пловдиве, Старой Загоре, на Солнечном Берегу. Можно обобщить, что интерес болгарских покупателей направлен в основном на большие города, а причины покупки – как и среди россиян, решение жилищного вопроса.

Самой многочисленной группой иностранных клиентов в 2011 г. снова остались русские, доля которых уже составляет 40% от общего числа иностранных покупателей в Болгарии. Их процент продолжает расти, и именно они в последние годы оказывают наиболее серьезное влияние на болгарский рынок недвижимости – в основном в сегменте морской курортной недвижимости. Британцы активны в качестве продавцов. В 2011 г. круг иностранных покупателей сузился и наиболее активными были клиенты из Европы: Австрии, Бельгии, Германии, Франции, Греции, Италии, Люксембурга, Швеции, Португалии, Голландии, Украины, далее идет незначительный процент представителей дальних стран, таких как США, Южная Африка, Австралия.


Болгария-2011 в цифрах
• 8% – средний спад цен на квартиры в стране по сравнению с
2010 г.
• 15% – рост числа реальных продаж по стране по сравнению с
2010 г.
• 10% – спад цен на квартиры в Софии. Спрос на квартиры в
основном по цене €50 тыс.
• Спад цен и объемов продаж в Банско.
• 6% – спад усредненных цен купленных квартир на Солнечном
Берегу и 20% – рост осуществленных продаж.
• Цены на дома в сельских районах страны вернулись на уровни
2005 г., при этом продажи уменьшились на 90%.
• Русские остаются самой многочисленной группой иностранных покупателей болгарской недвижимости.


Материал опубликован на страницах журнала «Ваш дом за рубежом», в номере №01-02 Март-апрель 2012.


  прочитайте больше статьи