Годишен анализ на пазара на недвижими имоти в България за 2012: най-позитивни са тенденциите при ваканционните имоти

През втората половина на 2012 г. станахме свидетели на повече позитивизъм, затихване в спада на цените на имотите и повече сключени сделки с ваканционни имоти, основно в морските ни курорти.

Позитивизмът през 2012 г. имаше коренно различен характер от този в началото на 2011 г. За разлика от 2011 г., когато положителните тенденции бяха в резултат на засилваща се икономическа активност и по-добри перспективи пред местните купувачи, през 2012 г. развитието на имотния пазар в положителна посока се диктува най-вече от нарастващия чуждестранен интерес и покупки на имоти от руски купувачи.

Макар да изпратихме една противоречива и като цяло трудна година, през 2012 г. имотният пазар отбеляза следните положителни промени, които са изключително важни и ще подпомагат развитието на пазара през следващите години:
• Обща стабилизация на цените и започващо възстановяване на пазара от кризата.
• Нараснало чуждестранно търсене, което се случва за първи път в толкова осезаеми размери от началото на кризата и в резултат на което са налице:
- Увеличение на продажбите на морски ваканционни апартаменти;
- Нарастване на интереса към селски имоти;
- Започваща стабилизация на цените в зимните курорти.

За разлика от ваканционния сегмент, пазарът на имоти в големите градове, който е движен основно от български купувачи, изостана от оптимистичните тенденции. За градските имоти изминалата година донесе стабилизирани цени и добро предлагане, но за съжаление, това не успя да надделее над притесненията на купувачите за сигурността на работните им места и доходите им. Съответно, сделките с градски имоти останаха под натиска на кризисните настроения и забавения икономически растеж, който през цялата 2012 г. не успя да надхвърли 1%.

По данни на BULGARIAN PROPERTIES спадът в цените на имотите на база реализирани сделки продължи и през 2012 г., но със значително по-бавен темп от предходните години. В резултат за 2012 г. измерихме спад на цените от -3%. В ретроспекция, средният спад на цените, който нашата компания отчете през 2011 г., беше -8%, през 2010 г. - 8.3%, а през 2009 – 36%.

2012 г. в числа:
• 3% среден спад на цените на жилищните имоти* в страната спрямо 2011 г.;
• 10% ръст в броя на реализираните продажби в страната на годишна база;
• 8% спад на цените на апартаментите в София.
• 4% спад в средните цени на закупените апартаменти в Слънчев бряг и 30% ръст на реализираните там продажби;
• Затихване на спада на цените в Банско до -9.5% на годишна база и започваща стабилизация.
• Активизация на пазара на селски къщи, най-вече около морските курорти
• Руските купувачи продължават да са най-многобройните чуждестранни купувачи на имоти.
*жилищните имоти включват имоти в големите градове, ваканционни и селски къщи


ИМОТИТЕ В СОФИЯ

Средните цени на сключените сделки по тримесечия по данни на BULGARIAN PROPERTIES за 2012 бяха, както следва:

• 1-во тримесечие – 735 евро на кв.м.
• 2-ро тримесечие – 715 евро на кв.м.
• 3-то тримесечие – 710 евро на кв.м.
• 4-то тримесечие – 720 евро на кв.м.

Съпоставяйки средната цена на кв.м. за 2012 (720 евро на кв.м.) с тази от 2011 г. (790 евро на кв.м.), отчитаме годишен спад в цените на апартаментите в София с около -8%. Средната цена на продадените през 2012 г. апартаменти в София е 63 500 евро, което е с около 3% по-висока стойност от средната цена на продадените през 2011 г. апартаменти – 61 500 евро.

Данни на НСИ сочат, че средната продажна цена в София за 2012 г. е била 742 евро на кв.м. при 750 евро/кв.м. година по-рано.

ДРУГИТЕ ГОЛЕМИ ГРАДОВЕ

Данните на НСИ за цените на апартаментите в големите градове за 2012 г. са:

• Варна – 731 евро/кв.м. (2012) - 760 евро/кв.м. (2011)
• Бургас – 586 евро/кв.м. (2012) - 598 евро/кв.м. (2011)
• Пловдив – 478 евро/кв.м. (2012) - 497 евро/кв.м. (2011)
• Велико Търново – 365 евро/кв.м. (2012) – 373 евро/кв.м. (2011)


ИМОТИТЕ В МОРСКИТЕ КУРОРТИ

През 2012 г. обемът на продажбите в района на южното Черноморие и най-вече в района на к.к. Слънчев бряг беше водещ за ваканционните морски курорти.

Продажбите в курорта се увеличиха с около 30% спрямо 2011 г. Средната цена на кв.м. на реализираните сделки е 477 евро на кв.м. при 497 евро на кв.м. година по-рано – това сочи спад на цените с около 4%. Средната цена на закупените апартаменти в Слънчев бряг през 2012 г. е 32 450 евро при 29 200 евро за 2011 г.

Като цяло, интересът към покупка на имоти по морето е основно от руски клиенти, които намират изключително атрактивни имоти - завършени и обзаведени апартаменти по морето, готови за ползване, на цени до 40 000 евро.

СКИ ИМОТИ

В края на 2012 година започна плахо възстановяване на пазарите в ски курортите. Спадът в цените забави ход в очакване на активен зимнен сезон.

Средната цена на кв.м. на апартаментите в Банско за 2012 г. е 450 евро, спад с около 9.5% спрямо 2011 г., когато беше 498 евро на кв.м. Средната обща цена на продадените в Банско апартаменти през 2012 г. е 27 200 евро, а през 2011 г. беше 35 000 евро.

СЕЛСКИ ИМОТИ

След стабилизацията на интереса към селски имоти и нарастване на продажбите през 2011 г., през 2012 г. отчитаме нарастване на обема на продажбите с около 10%. И този пазар, подобно на ваканционните имоти, се движи основно от купувачи руснаци.

1. Средни цени на селските имоти за 2012* г.

• Софийските села – 31 000 евро
• Област Варна и Добрич – 18 200 евро
• Област Бургас – 28 400 евро
• Област Пловдив – 13 700 евро
• Област Ст. Загора – 13 770 евро
• Област Видин – 10 900 евро
• Област В.Търново – 38 300 евро
• Област Ямбол – 11 700 евро
• Област Кърджали – 6 100 евро
• Област Плевен – 4 900 евро
*Средните цени са измерени на база реално сключени сделки

Накратко статистиката сочи:
Средна цена на сключените сделки със селски имоти за 2012 г.: 19 200 евро
Ръст спрямо 2011 г.: +10%
Ръст в сключените сделки със селски имоти за 2012 спрямо 2011 г.: +10%

2. Движение на средните цени на селските имоти през годините:
Средни цени и ръст спрямо предходната година:

• 2004 г. – 11 300 евро
• 2005 г. – 15 450 евро +37%
• 2006 г. – 18 510 евро +20%
• 2007 г. – 24 800 евро +34%
• 2008 г. – 30 800 евро +24%
• 2009 г. – 14 300 евро -53.5%
• 2010 г. – 11 600 евро -18.8%
• 2011 г. – 15 900 евро +37%
• 2012 – 19 200 евро +10%

Прогноза за 2013 г.

При градските имоти търсенето ще продължи да бъде доминирано от български купувачи и ще зависи от възстановяването на икономиката, нивата на безработица, доходите на домакинствата и достъпа до банково кредитиране. За съжаление, икономическите прогнози за 2013 г. са за сходни макроикономически показатели като тези през 2012 г. и не можем да очакваме да настъпи съществено изменение в тенденциите на имотния пазар през следващата година. Все пак, важно е, че спадовете в цените вече отшумяват и при непроменена икономическа среда през 2013 г. цените ще се задържат на нивата от 2012 г.

През последните месеци набира сила един фактор с подчертано индивидуален характер, който връща много от купувачите (особено купувачите на първо жилище) на пазара, а именно – желанието и готовността им най-сетне да предприемат крачка към закупуване на дом – решение, което са отлагали вече повече от 4 години и което не може да бъде отлагано прекалено дълго, тъй като животът си тече и въпреки кризата, всеки продължава напред. Този стремеж към по-добър стандарт на живот и успех в начинанията, в комбинация с добрите цени, които пазарът предлага, ще активира в определена степен пазарите в най-големите градове на страната през 2013 г.

Що се отнася до ваканционните имоти, интересът от страна на руски купувачи ще се запази и ще продължи да нараства и през 2013 г., което ще внася пазарен оптимизъм. Този оптимизъм постепенно ще прелива и в други пазарни сегменти, които неминуемо ще усетят положително влияние от увеличения чуждестранен интерес и вливането на свеж паричен ресурс. Може да се каже, че 2013 година за ваканционните имоти ще бъде отново година на руските купувачи. Това са вече много добре информирани купувачи с голямо желание да придобият втори дом в България, но не на всяка цена и задължително след обстойно проучване на пазара.

Водещо за пазарната реализация на даден имот ще продължава да бъде адекватното ценообразуване спрямо параметрите на имота, а купувачите ще продължават да търсят качествени, бюджетноориентирани имоти и през 2013 г.

---
Авторски права: 2013 Бългериан Пропертис ООД. Всички права запазени. За повече информация или съвет, моля свържете се с нас на тел. 02 9 11 50 или ни пишете на имейл: info@bulgarianproperties.bg. Използването на тази статия от трети страни е разрешено само ако източникът www.BulgarianProperties.bg и Авторът на статията бъдат надлежно цитирани. Данните в този материал са събрани от Автора и от Бългериан Пропертис ООД и целта им е изцяло информативна. Направили сме всичко възможно да предоставим максимално точна информация. Бългериан Пропертис ООД и Авторът не носят отговорност за каквито и да е загуби или щети, причинени или в резултат на решения, взети на базата на информацията, предоставена в тази статия.
© Бългериан Пропертис ООД 2013