0
Здравствуйте,
Любимые предложения (0)
Сохраненные поиски
Специально для вас
Уведомления
Подписки
Настройки
Выход
Закрыть

Болгария – «самая балканская страна Балкан»

2010-11-08   |  Журнал «Ваш дом за рубежом», Октябрь 2010, с сокращениями

В октябрьском номере журнала «Ваш Дом за Рубежом», авторы статьи «Болгария. Недвижимость самой «балканской страны Балкан»» Константин Криницки и Юлия Лозовская сделали обзор болгарского рынка недвижимости.

Еще недавно Болгария была в числе стран, где кризис мировых рынков недвижимости проявил себя весьма остро – падения цен в секторе real estate составили в прошлом году, по разным оценкам, от 26% до 37%. Сегодня девелоперы и риэлторы смотрят на реальность с оптимизмом, по-прежнему считая перспективными инвестиции в болгарское жилье.

Отправной точкой для бурного развития рынка недвижимости Болгарии стал 2003 г., когда жилье в Болгарии подорожало сразу вдвое. Этому предшествовала череда событий, ставших возможными благодаря инициированной правительством и удачно проведенной экономической реформе, стартовавшей в 1999 г.

Признание Европейской комиссией Болгарии страной с рыночной экономикой и решение о вступлении в Евросоюз резко повысили интерес к стране со стороны иностранных инвесторов. Результат оказался наглядным: если заграничные инвестиции в болгарскую недвижимость составили в 2001 году лишь €14 млн, то к концу 2004 эта сумма, увеличившись за три года почти в 15 раз, превысила €200 млн.
Именно тогда здесь был зарегистрирован всплеск инвестиций из России.

Дальнейшая история болгарского рынка недвижимости вплоть до мирового финансового кризиса – история непрерывного роста. До конца 2006 г. рост цен был обусловлен скорым вхождением Республики Болгария в Евросоюз, затем – вступлением в игру крупных международных (по большей части европейских) инвестиционных фондов и финансовых групп, открывших множество масштабных строительных проектов не только в Софии и на Черноморском побережье, но и во многих других районах страны.

Показательным и далеко не единственным примером инвестиций во внутренние районы Болгарии стало строительство двух крупных заводов по производству сантехники и сантехнической керамики в небольшом городке Севлиево (Габровская обл.). Благодаря этому в Севлиево была решена проблема безработицы, а город стали называть «болгарским Детройтом».

«Икономическа криза» по-болгарски
С началом кризиса во второй половине 2008 г. в стране были отмечены падения продаж. 2009 год начался для рынка крайне неудачно – зарубежные инвесторы, озаботившиеся собственными домашними проблемами, спешили избавиться от заграничной собственности и свернуть строительную активность, замораживая даже почти готовые объекты. Последовавшая за этим «акция» массовой распродажи не могла не сказаться на ценах недвижимости Болгарии, которые откатились к уровню середины 2007 года, иногда теряя до 35–50% от своих пиковых значений.

По данным Bulgarian Properties, составленным на основе реально заключенных этой компанией сделок, количество продаж по всей территории страны в 2009 г. уменьшилось на 40%, а усредненный спад цен на недвижимость по сравнению с
2008 г. составил 36%. В столичной Софии квартиры подешевели на 23% с уменьшением числа продаж на 55%. В других регионах цены недвижимости также уменьшились: в Варне – на 22,5%, на Солнечном Берегу – на 40%, на зимнем курорте Банско – на 41%, а средняя цена недвижимости в сельской местности стала дешевле на 53,5%.

С началом текущего года падения, по данным Национального статистического института Болгарии (National Statistical Institute, NSI), исчерпав свой отрицательный потенциал, составили в I кв. в среднем по стране 2,3%, во II кв. 2010 г. показав «минус» в пределах 0,8%.

В компании Bulgarian Properties, сравнивая 2010 г.с предыдущим годом, уточняют, что спад средних цен на квартиры в Софии составил 15%, объекты недвижимости в болгарских селах подешевели еще на 20%, а цены на апартаменты в Банско и на курорте Солнечный Берег остались без изменений. При этом эксперты компании отмечают, что большинство продавцов-собственников апартаментов на море с целью быстрой продажи согласны уступить их по предельно низкой цене, которая зачастую заведомо ниже той, по которой они приобрели недвижимость несколько лет назад.
Снизили цены и многие застройщики. Сейчас предложения на квартиры в отдельных построенных готовых комплексах на морских курортах начинаются уже с цены €300 за кв. м. Правда, далеко не на первой линии, но все же.

Наверное, рано делать какие-то выводы относительно «ценового дна», но вряд ли во второй половине 2010 г. болгарский рынок недвижимости ожидает что-либо похожее на прошлогодний сценарий. Это можно предположить, учитывая, что на инвестиционную активность уже в ближайшей перспективе может положительно повлиять вступление Болгарии в Шенген, которое запланировано на март 2011 г. Кроме того, количество жилищных сделок заметно выросло уже в этом году.

Полина Стойкова, управляющий директор компании Bulgarian Properties говорит, что летний сезон обычно является наиболее эффективным периодом для продаж курортной недвижимости иностранцам. В этом смысле прошедшее лето оказалось сравнительно успешным: за период с июня до конца августа число сделок в этом рыночном сегменте увеличилось по сравнению с тем же прошлогодним периодом на 15–20%.

Тем не менее, эксперты считают, что о настоящем развитии рынка говорить пока рано. С точки зрения покупательской активности и цен рынок пока лишь вышел на свой прошлогодний уровень.

Сегодня основные иностранные покупатели здесь – граждане России и стран СНГ. Статистические данные говорят о том, что русский сектор в продажах болгарской недвижимости иностранным гражданам превышает 20%, а для объектов, расположенных на побережье, этот показатель еще выше.

Сердцу русскому мил «эконом»
Иностранных покупателей, кроме низких цен и членства в ЕС, притягивают исторические и культурные достопримечательности, в которых Болгария, мягко говоря, недостатка не испытывает.

Участники рынка отмечают, что в отличие от докризисных лет, когда русские покупали в Болгарии преимущественно элитную приморскую недвижимость в комплексах самого высокого класса, теперь их спрос часто приходится на низкий ценовой сегмент – сельские дома по цене около €10–15 тыс., городские квартиры до €40 тыс.

Полина Стойкова из Bulgarian Properties объясняет это как кризисом и упавшими ценами на недвижимость, так и выросшей популярностью Болгарии среди покупателей из России, в число которых теперь все чаще входят представители среднего класса.

Основной спрос на побережье сконцентрирован в категории €25 тыс. – €40 тыс. Средние цены квадратного метра, по данным реальных сделок болгарских агентств, на Черноморском побережье в основном варьируются от €350 до €700.

Отмечается интерес части покупателей из России к элитной недвижимости и приморской недвижимости класса люкс, попадающие в ценовой сегмент от €1000 до €2500 за «квадрат». Атрибуты таких объектов – стопроцентная готовность к проживанию, авторский дизайн.

Такие предложения есть в Софии, Варне, Золотых песках, Бургасе, на курортах Солнечный Берег, Созополь и Лозенец. Основные покупатели в этом сегменте – коренное население и россияне.

Вместе с тем, возможно, намечается тенденция к «дрейфу» российских инвесторов во внутренние районы Болгарии. Покупатели из России в последнее время демонстрируют склонность поездить по стране и найти нестандартные места для покупки недвижимости. Начинает проявляться интерес к внутренним районам, удаленным от моря: Стара Загора, Пловдив, Елхово, Велико Тырново, придунайский Видин. Однако массовым такой спрос назвать нельзя: в отличие от британских покупателей, всерьез интересующихся горными пейзажами и удаленной от суеты сельской жизнью «болгарской глубинки», спрос русских все же в большой степени стандартизирован и сводится к апартаментам на море.

Взгляд на болгарское село
Цены за дом с участком в болгарских селах несколько лет назад начинались от €2 тыс., сегодня – от €4 тыс. Правда, необходимо отдавать себе отчет, что этот дом с большой долей вероятности предназначен под снос, сад, скорее всего, придется посадить новый, а до моря будет километров 300–400.

Тем не менее, эти цены в свое время привлекли подданных британской короны. Их основные интересы вполне весомо проявились, в том числе в сегменте сельской недвижимости. Например, одним из многочисленных «мини-центров притяжения» стал ничем не примечательный городок Елхово, расположенный в 30 км от турецкой границы, в 100 км от Бургаса и аэропорта. Пять лет назад местные риэлторы почувствовали конъюнктуру, резко увеличились в числе и заговорили по-английски. Цены на деревенские дома выросли в несколько раз: сегодня дом «под капремонт» в окрестных селах можно купить не за €3–5 тыс., как 5–7 лет назад, а за €10 тыс., а после ремонта – не менее чем за €20 тыс. Продают «реновированные» дома или англичане, или сами болгары.

Полина Стойкова подчеркивает, что англичанам очень нравится совершать своеобразный «экскурс во времени», выращивая экологически чистые овощи и фрукты на собственном участке. Это и привело к тому, что необычайно популярными для этих покупателей стали дома в сельской местности и земельные участки по всей стране. По статистике Bulgarian Properties, британцы в этом секторе сохраняют свою активность, несмотря на кризис: в первом полугодии они составили 15% от числа всех иностранных покупателей, заняв по этому показателю второе место после россиян.

Города, регионы
Варна – один из древнейших городов Европы. Когда-то на месте нынешней Варны существовал древний фракийский поселок под названием Одессос. Сегодня это – экономический, культурный и административный центр страны.

Варна считается важным транспортным узлом Юго-Восточной Европы. Здесь находится международный аэропорт, самый большой морской порт в Болгарии, железнодорожный вокзал, хорошо развито магистральное и дорожное сообщение.
Цены на недвижимость в Варне – от €800 за кв. м.В 40–50 км от Варны (например, в г. Провадия) продаются квартиры и сельские дома стоимостью от €15 тыс.
Пловдив и Стара Загора расположены вблизи основной магистрали, связывающей Софию с Бургасом и морем. Район очень развит: большие села, низкий уровень безработицы. Есть торговые центры, супермаркеты.

Пловдив – второй по величине город и центр культурной жизни Болгарии, а его древняя часть входит в списки мирового наследия ЮНЕСКО. Находится в 150 км к востоку от Софии и в 270 км к западу от Бургаса. Один из древнейших городов не только в Болгарии, но и в Европе. Город расположен на шести холмах в западной части Верхне-Фракийской низменности, по обеим сторонам самой большой в Болгарии реки Марицы. Цены на квартиры – в среднем €500 за «квадрат», сельские дома в радиусе 30–50 км – от €15 тыс.

Стара Загора находится в 230 км к юго-западу от Софии, с которой соединена первоклассной автомагистралью. В 190 км к западу находится крупный индустриальный центр и морской курорт Бургас. Большой экономический и культурный центр. Известен как город лип, поэтов и творчества. Квадратный метр в среднем – €450, среднепродажная цена сельских домов – €12 870 (что на 5% ниже уровня конца первого полугодия 2009 г.). От €5 тыс. предлагаются дома после ремонта в селах, пригодные для проживания.

Велико Тырново – древняя столица Второго Болгарского царства, колыбель болгарской архитектуры, живописи и литературы. Расположен город между Софией и Варной. Велико Тырново славится своим высококачественным вином. Лучшие вина региона производятся в городах Лясковец, Сухиндол и Свиштов. Множество местных ресторанов и таверн предлагают традиционную кухню.
Благодаря замечательной природе и другим достоинствам, район Велико Тырново – самый известный среди иностранных покупателей сельской недвижимости и главный для всей Болгарии рынок загородного жилья. Здесь расположено множество небольших городков, которые в последнее время стали очень популярны у покупателей. Один из наи¬более интересных называется Елена, в 40 км юго-восточнее Велико Тырново. Там сохранился облик эпохи Возрождения и примерно полторы сотни исторических зданий.
Средняя цена продаж недвижимости в этой области – €11 050 (-4% от прошлогоднего уровня). За €19 тыс. в этой области можно купить, например, большой (200 кв. м) двухэтажный кирпичный дом в хорошем состоянии, построенный в традиционном болгарском архитектурном стиле.

Видин находится в северо-западной части Болгарии, на берегу Дуная, в 190 км к северо-западу от Софии, граничит с Румынией на севере и с Сербией на западе. Река Дунай – естественная граница между Видином и румынским городом Калафат. Сейчас между этими городами налажено паромное сообщение, а в 2012 г. планируется завершение строительства моста «Дунай-2», соединяющего болгарский и румынский берега. Недвижимость в области Видин стоит очень недорого (приграничная «глубинка» в 500 км от побережья), но, несмотря на удаленность от моря, природа и возможности для отдыха здесь – отличные.
Цена продаж на жилые объекты здесь с прошлого года понизилась на 27% и сейчас составляет €5120. Реальное предложение: за €6000 продается трехэтажный, требующий косметического ремонта дом в горном селе в 23 км от города Видин. Жилая площадь – 112 кв. м. Площадь сада – 1000 кв. м. Село хорошо обустроено, имеется регулярный общественный транспорт.

Монтана (до 1993 г. – Михайловград) – административный центр Северо-Западного региона Болгарии. Город расположен на берегу реки Огоста.Область Монтана находится неподалеку от Софии и известна своей великолепной природой и наиболее дешевой недвижимостью в сельской местности в Болгарии. Минусы: в районе высокая безработица, и многие переезжают в крупные города в поисках постоянной работы. Именно с этим связано большое число объектов на продажу. Предполагается, что открытие нового моста через Дунай принесет сюда некоторое оживление. Цена продаж объектов недвижимости упала в этом регионе в 2009 г. на 39% и еще на 17% – в первом полугодии 2010 г. Сейчас «средняя» недвижимость оценивается здесь всего в €4000. Реальное предложение: в одном из больших сел этой области, расположенном в 35 км от г. Монтана, за €4500 продается одноэтажный кирпичный дом площадью 71 кв. м с участком 1000 кв. м. Разумеется, дому требуется ремонт.

Плевен расположен в северной части Болгарии в 35 километрах от Дуная и является важным транспортным узлом на железнодорожной магистрали София–Варна. Привлекает покупателей доступными ценами на недвижимость и удачным местоположением. Средние цены в районе понизились в 2009 году на 28% (€4800). С начала текущего года цена продаваемых объектов выросла на 42%, дойдя до €6800. Такой «статистический бум» риэлторы объясняют просто: в этом районе ведется строительство АЭС Белене, на котором работают иностранные, в том числе российские, специалисты. Иностранцы на время работы по проекту нередко покупают себе недвижимость, как правило, довольно качественную и, по местным меркам, достаточно дорогую. Статистика этих покупок в основном и повлияла на средние цены в сторону их резкого увеличения.
Реальное предложение. В одном из сел района, расположенном на трассе Свиштов–Плевен на расстоянии 50 км от Плевена и 30 км от Свишова и Дуная, за €7400 продается двухэтажный капитальный дом площадью 160 кв. м с садом 1000 кв. м. Недвижимость в хорошем состоянии.

София. Столица Болгарии – все еще столица с самой дешевой недвижимостью в ЕС. Считается, что она обладает самым высоким в стране потенциалом для роста цен на жилье после выхода из кризиса. Пока средняя цена проданных во II квартале 2010 г.столичных апартаментов равнялась €86 тыс. при стоимости жилой площади €870/кв. м.

Цены на недвижимость в пригородах Софии упали за последний год на 20–25%, а цены на дома в селах, удаленных от столицы на 50–60 км, начинаются от €15 тыс. Дом, в который можно въехать сразу, не «заморачиваясь» с ремонтом, можно найти по цене от €30 тыс.

Около Софии есть множество небольших городков (Правец, Ихтиман и др.), в которых имеются комплексы для гольфа и спа. В 60 км от Софии находится город Самоков и в 10 км от него – Боровец – второй по величине горнолыжный курорт Болгарии.

Страна остается самым популярным направлением для российских жилищных инвестиций. Все рейтинги, подсчитывающие количество покупок зарубежной недвижимости россиянами, уже несколько лет единодушно ставят Болгарию на первое место. Считается, что по числу продаж болгарская недвижимость занимает около четверти объема всего этого рынка. Только по официальным данным владельцами болгар¬ской недвижимости являются около 300 тыс. наших соотечественников. Это понятно – в пользу выбора Болгарии в качестве «второго дома» выступают языково-культурная близость, климат, море, горы, а главное – доступные цены здешних квадратных метров.

В последние годы русский язык вновь отвоевывает утраченные позиции: после короткого перерыва начала девяностых, когда число владеющих им болгар пошло на спад, – теперь с каждым годом увеличивается количество молодых людей, изучающих русский в школах и университетах. Сегодня практически в любом крупном болгарском городе имеются «русские» книжные магазины и периодика на русском языке. Во многих городах Болгарии есть русские клубы, в Софии работает Русский информационно-культурный центр, имеется русская школа при посольстве РФ в Болгарии, а в городах есть гимназии с углубленным преподаванием русского языка.

Несмотря на то, что Болгария – член ЕС, получить вид на жительство здесь несложно. Для этого достаточно приобрести или арендовать любое жилье, показать наличие работающего бизнеса или подтвердить статус представителя зарубежной фирмы. Доказать платежеспособность соискателя может обычный банковский счет со «смешной» по европейским меркам суммой в €1500.

Особенную «любовь» болгарское иммиграционное законодательство питает к российским пенсионерам. Подтвердив наличие пенсии, купив или арендовав недвижимость и положив на счет в банке сумму не менее €1500, российский гражданин признается «обеспеченным пенсионером» и получает право на статус резидента.

  прочитайте больше статьи

Поделиться
Лучшая недвижимость в Банско
Популярность горной недвижимости в Болгарии неуклонно растет из-за отличных цен и условий, как для зимних видов спорта, так и летнего отдыха. Банско — крупнейший горнолыжный курорт страны, который привлекает многочисленных покупателей со всего мира.
Посмотрите еще
Морские Виллы на Болгарском побережье
Выбираете Ваше собственное место под солнцем для отдыха и постоянного проживания?
Посмотрите нашу подборку домов и вилл на морских курортах и в близлежащих поселках! Лучшие цены в Европе!
Посмотрите еще

ОТПРАВЬТЕ ЗАПРОС